К совместной собственности относятся любые приобретения в период брака.
Способность граждан приобретать своими действиями гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижению 18 летнего возраста.
В случаях, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18 летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

    За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки совершают от их имени родители (усыновители) или опекун. Они вправе совершать только мелкие бытовые сделки.
Недействительна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет, кроме мелких бытовых.
Каждая из сторон по такой сделке обязана вернуть другой стороне все полученное ею по сделке, а при невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость деньгами. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне, понесенные ею расходы, утрату или повреждения ее имущества, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

    Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с согласия своих родителей (усыновителей) или попечителей. Однако они вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки.
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18лет без согласия его родителей (усыновителей) или попечителя, может быть признана судом недействительной по иску его родителей (усыновителей) или попечителя.

   Необходимые документы:
- Собственноручно написанные заявления обоих родителей, детей старше 14 лет, и всех собственников квартиры
- Правоустанавливающий документ (на продаваемое и приобретаемое жилье)
- Технический паспорт (на продаваемое и приобретаемое жилье)
- Справка из БТИ (на продаваемое и приобретаемое жилье)
- Форма 3 из ЖЕКа (на продаваемое и приобретаемое жилье)
- Паспорта, свидетельства о браке, разводе, смерти, рождении детей, другие
- Справка из отдела паспортной регистрационной и миграционной работы, если семья выезжает на ПМЖ за пределы     Украины
В делах опекунских советов остаются все ксерокопии заверенные согласно оригинала, и оригиналы Ф-3.

  Перепланировка – изменение площади (жилой или общей), либо геометрических размеров комнаты (квартиры) и т.п. Что же Вас может ожидать после (либо во время) перепланировки - возможно :
- Визиты различных инспекторов, административные штрафы.
- Сложность регистрации изменений планировки в БТИ.
- Невозможность получения справки БТИ, и как следствие невозможность продать, подарить, завещать данную квартиру. Если справка "БТИ" (справка-характеристика) уже готова, или гарантируют ее получение, помните: после отчуждения будет считаться, что перепланировку сделал покупатель.
Если не разрушать несущи28.09.2008 наше агентство недвижимости. И достаточно оперативно. Можем узаконить перепланировку в течении 2 недель. Вы можете это сделать и сами, но достаточно не быстро и не намного дешевле.

   Идти нужно по следующему пути:
- Обратиться в районную администрацию по месту жительства с заявлением. К заявлению прилагается    правоустанавливающий документ на квартиру, технический паспорт, письменное согласие всех членов семьи и    соседей на проведение перепланировки, экспертное техническое заключение.
- С разрешением обратиться в организацию, имеющую государственную лицензию на разработку проектов.
- Готовый проект согласовывается с ЖЕКом, НИИ «Проектреконструкция», «Киевэнерго», «Киевгаз», и т.п.
- Управление государственного архитектурно строительного контроля за получением разрешения на ремонтно-    строительные работы.
- Главное управление контроля за благоустройством города оформить бумаги на вывоз строительного мусора.

   Для снятия с регистрации нужен паспорт и заявление с указанием места дальнейшей регистрации и причины снятия с регистрации. Для детей Ф-15 с места последующей регистрации.
   Для регистрации необходимо:
· Паспорт (со штампом о снятии с регистрации) + листок убытия с прежнего места регистрации.
· Зарегистрированный в БТИ договор купли-продажи; + 2 ксерокопии (заверять не нужно, но Вас могут попросить   заверить у нотариуса, а потом еще и у начальника ЖЕКа).
· В случае, если Вы регистрируетесь к родственникам, то еще и согласие всех прописанных.
  Вы можете и не прописываться. В этом случае необходимо заключить договор с ЖЕКом на обслуживание   (документы, что и на регистрацию), с «Харэнерго» и «Укртелеком».

   Как купить квартиру

   Найти квартиру - полдела. Оформить сделку - зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий покупки квартиры. Их несколько.

   Проще всего купить квартиру в прямой продаже.

   Прямая (чистая) продажа - лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости одновременно с продажей квартиры купить другую квартиру. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%.

   Сложнее купить квартиру со встречной.

  Встречная покупка ("встречка", "встреча", "обмен") квартиры - одновременно с продажей квартиры необходимо купить альтернативную квартиру. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние, или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

   Что кроется за Вашим согласием купить квартиру и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

   Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив) цену. Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

   Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого покупаемая квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

   Планирую купить квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, как я уже говорилось, качество жилья очень невысоко. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже - сложно. Скорее всего, планируйте купить квартиру со встречной или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь - приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смириться с увеличением цены.

    Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы купить ее владельцы. На стоимость, кроме реальных запросов продавца, влияет: - квалификация агента - насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил; - сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.

    Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

    Очень сложно купить квартиру через расселение.

   Расселение аналогично встречной покупке квартиры, но взамен требуется купить несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения ЖЕКа, покупателю приходится вначале купить частично или все "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи квартиры).

    Ситуация, когда надо купить квартиру со встречной или через расселение - достаточно сложная и трудно предсказуемая. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.

    Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера- когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

    Мы работаем с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договоры на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что с ними сделаешь, если вдруг в голове что-то "заклинило". Поэтому очень важно с самого начала построить процесс покупки квартиры через расселение так, чтобы потом "не было мучительно больно".

Обменные варианты, и особенно расселение - настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Купить квартиру через расселение, не выбрав себе ЛИЧНОГО агента - Ваше доверенное лицо, не правильно. Это опасно.

                                    КУПЛЯ - ПРОДАЖА ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
                                                                  в г. ХАРЬКОВЕ и области
      Для покупателей:

     Услуги по покупке с последующей комплексной проверкой объекта недвижимости и оформления необходимых для отчуждения документов, оплачиваются в АН "Лидер" по привычной для агентств недвижимости схеме при оформлении сделки. Их размер составляет 5% от стоимости покупаемого объекта.

     Кроме того Клиентам, с которыми будет заключён специальный договор на покупку может быть предоставлена скидка до 10%. Этот договор с одной стороны требует внесения аванса в размере 25% от стоимости услуг, а с другой стороны фирма обязуется за определённый заказчиком период времени предоставить на рассмотрение определённое количество вариантов, соответствующих требованиям заказчика, а также предоставить все сопутствующие сервисные услуги, связанные с соблюдением безопасности и комфортности при заключении таких ответственных сделок какими являются сделки по покупке недвижимости.

   Точно такая-же величина скидки, до 10%, предусмотрена для покупателей, которые предварительно заключили Эксклюзивный договор на продажу своей недвижимости, с последующей покупкой недвижимости через АН "Лидер"

       Для продавцов:   

   Клиенты, желающие продать недвижимость, могут воспользоваться услугами Агентства различным способом. Те, кто не хочет связывать себя с агентством какими либо договорами и готов львиную долю работы выполнить самостоятельно, может просто позвонить по телефонам которые Вы видите сверху и продиктовать информацию.

    Также можно воспользоваться электронным адресом lider-j@rambler.ru Это совершенно бесплатно и не обязывает Вас связывать продажу своей квартиры, офиса и т.д. только с нашим агентством, однако и мы не обязуемся искать клиентов, если Ваш объект не будет пользоваться спросом на рынке.
   В свою очередь клиентам, желающим эффективно провести процедуру продажи недвижимого имущества, при этом ощущая максимальный комфорт и защищённость, мы предлагаем договорные отношения, имеющие массу преимуществ и главное из них - профессиональную защиту Ваших экономических интересов при продаже.

     Квадратный метр

   Когда Вы решили продать квартиру, первым делом Вы хотите понять реальную стоимость вашей недвижимости (за квадратный метр). Вы обращаетесь в агентство. Агент при первой же возможности,   должен встретиться с Вами лично, посмотреть квартиру. Не требуйте от него сразу же назвать цену за квадратный метр (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, степени готовности документов.

   Хорошо если перед визитом к Вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цены за квадратный метр. Чтобы что-то сказать о стоимости квадратного метра, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлтерским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать цену продажи квартиры за квадратный метр.

     Не пытайтесь считать цену за квадратный метр, исходя из предложений, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость квадратного метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры в Харькове - это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты.

   Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать квартиру за максимальную цену в минимальные сроки.

    Не считайте риэлтера дилетантом, если он не назовет цену Вашей квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (это бывает крайне редко). Если у Вас просят время на размышления - радуйтесь этому. Вы работаете с профессионалом не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому своему шагу особенно сегодня, когда спрос очень невысок.

     Цель Вашей первой встречи с агентом не только просмотр им квартиры и подписание договора на обслуживание. Риэлтер должен тщательно изучить все документы на квартиру, посмотреть паспорта владельцев и прописанных, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи (которые вскрываются позже и, как на зло, в самый неподходящий момент). Кроме этого составляется план продажи. Кратко, его суть в том, что рекламная компания и подготовка документов должна вестись одновременно и интенсивно.

    Существуют цены рекламных печатных изданий - где к цене продавца прибавлено порядка - 6-10%. В рекламных изданиях находится более 25000 объектов. По данным БТИ в месяц заключается всего порядка 2000-4000 договоров купли - продажи. Это значит, что продается в лучшем случае 1 квартира из 10 рекламируемых. Рекламировать по полгода более менее обычную квартиру, не снижая цену, - дилетантизм. Агенты, которые поступают так, тратят свое время, деньги понапрасну, выматывают Вас, держат в непонятном ожидании, и, главное, не выполняют своих функций, за которые получают комиссионные - не позволяют Вам в оптимальные сроки продать квартиру за максимальную цену квадратного метра.

Преимущества правильного определения цены за квадратный метр

      Если стоимость квартиры за квадратный метр правильно определена, то покупатель на нее должен найтись за 3 недели -1,5 месяца (Не говорим о элитных квартирах или квартирах площадью более 100 м или с существенными недостатками. Типовые квартиры полностью попадают под срок в 3 недели). Значит, документы необходимо начинать готовить с первых дней. Самая распространенная ошибка дилетантов в недвижимости - выставить квартиру в базу данных (зачастую даже не глядя). Ну а проверить и подготовить документы - это потом. Зачем раньше времени суетиться, может и покупателей не будет?

     Из-за этого сегодня очень часто удается, образно говоря, продать не квартиру, а комплект готовых документов. Покупатели, остановившие уже не один раз свой взгляд на приглянувшейся им квартире, сталкиваются с тем, что предлагаемые незадачливыми агентами варианты на деле невозможно приобрести или процесс покупки растягивается на долгие недели, а то и месяцы шаткого ожидания. После чего все рушится. Такие "опытные" покупатели, входя в квартиру, первым делом с дрожью в голосе спрашивают, прямая ли это продажа, а при виде готовых справок могут, не проходя дальше прихожей, предпринять попытки расплатиться - сделать то, что им так и не удавалось в предыдущих вариантах.

28.09.2008